Miarkowanie kar umownych w branży budowlanej. Kiedy sąd może obniżyć karę?

W poprzednim artykule omawialiśmy sytuacje, w których deweloper może zwolnić się z odpowiedzialności za zapłatę kary umownej za nieterminowe przeniesienie własności nieruchomości. Tym razem omawiamy mechanizm mający istotne znaczenie dla wykonawców, deweloperów i innych uczestników procesów budowlanych – miarkowanie kary umownej, czyli obniżenie jej wysokości przez sąd, mimo że została prawidłowo zastrzeżona i naliczona.

Kary umowne, zwłaszcza w kontraktach budowlanych, należą do standardowych postanowień stosowanych przez strony procesu inwestycyjnego. Ich celem jest zabezpieczenie należytego czy terminowego wykonania kluczowych obowiązków, takich jak np. ukończenie robót czy odbiór obiektu. Mogą zostać naliczone niezależnie od zaistnienia szkody, więc stanowią dosyć prosty mechanizm dyscyplinujący. Niemniej, w przypadku znacznych przekroczeń ustalonych terminów lub braku realizacji lub naruszenia określonych obowiązków, ich naliczenie może w sposób znaczący wpłynąć na stabilność finansową przedsiębiorcy. W takich sytuacjach szczególnego znaczenia nabiera mechanizm miarkowania kary umownej – pozwalający sądowi obniżyć karę, gdy okazuje się ona nieproporcjonalna do skali naruszenia.

Choć decyzja o zmiarkowaniu naliczonej kary należy wyłącznie do uznania sądu, który może, ale nie musi jej obniżać, praktyka pokazuje, że właściwie podniesiony zarzut miarkowania kary przez dłużnika i odpowiednio uzasadnione żądanie mają istotne znaczenie i wpływ na jego decyzję. Powstaje więc pytanie: jak zbudować argumentację, która przekona sąd do zastosowania tego mechanizmu?  

Kiedy sąd może miarkować karę umowną?

Miarkowanie kary umownej może nastąpić wyłącznie na żądanie dłużnika – sąd nie zadziała tu z urzędu. Dłużnik powinien także wskazać, w jakim zakresie domaga się obniżenia kary (np. do określonej kwoty lub procentu). Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał w swoich uzasadnieniach, że dłużnik nie musi wskazywać, na którą z przesłanek określonych przepisami prawa się powołuje. Wystarczające jest przedstawienie okoliczności faktycznych, które zdaniem dłużnika, uzasadniają miarkowanie (obniżenie) kary. Ocena tych okoliczności należy już do sądu orzekającego.

W przypadku zmiarkowania kary umownej orzeczenie sądu ma charakter konstytutywny i działa ex tunc, czyli od momentu, w którym kara stała się wymagalna (innymi słowy, od momentu upływu terminu do jej zapłaty wskazanego np. w wezwaniu lub w przesłanej nocie obciążającej). Oznacza to, że sąd obniża karę tak, jakby od samego początku przysługiwała w niższej wysokości.

Przesłanki miarkowania określone w przepisach są dwie:

1. wykonanie zobowiązania w znacznej części,
2. rażące wygórowanie kary.

Każda z nich może wystąpić samodzielnie, choć w praktyce często są podnoszone łącznie.

Wykonanie zobowiązania w znacznej części 

Sąd Najwyższy od lat podkreśla, że ocena „znaczności” wykonania zobowiązania nie sprowadza się do określonego procentu zrealizowanych robót. Decydujące znaczenie ma to, czy zasadniczy interes wierzyciela został już zaspokojony. 

W praktyce budowlanej często zdarza się, że wykonawca wykona większość powierzonych prac, natomiast przekroczenie terminu dotyczy jedynie końcowego etapu. W takich przypadkach uznanie, że zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części bywa uzasadnione i może prowadzić do miarkowania kary umownej.

Rażące wygórowanie. Kryteria i najnowsze podejście orzecznicze

Ocena rażącego wygórowania nie polega na prostym zestawieniu kary z wartością kontraktu czy z ustalonym w umowie wynagrodzeniem. W orzecznictwie wskazuje się na szeroki katalog okoliczności, które mogą świadczyć o nadmiernej wysokości kary, m.in.:

• brak powstania jakiejkolwiek szkody po stronie wierzyciela,
• relacja kary do wartości wynagrodzenia lub potencjalnego odszkodowania,
• niewspółmierność kary do wartości kontraktu,
• długość przekroczenia terminu i jego znaczenie dla dalszych etapów inwestycji,
• stopień winy dłużnika,
• wpływ przekroczenia terminu na interes wierzyciela.

Jednocześnie w orzecznictwie wielokrotnie wskazywano, że kara umowna nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela. Jeżeli naliczona kara, zwłaszcza naliczana ryczałtowo za każdy dzień opóźnienia lub zwłoki, jest nieporównywalnie wyższa niż rzeczywiste następstwa naruszenia (wartość realnie poniesionej szkody), sądy często uznają ją za nadmierną i decydują się na jej obniżenie.

Praktyka: o ile sądy obniżają kary?

Analiza orzeczeń w sporach budowlanych pokazuje, że możliwe jest obniżenie kary nawet o 60-70% jej pierwotnej wysokości. W praktyce oznacza to, że przy dobrze przygotowanej argumentacji, naliczona kara umowna bywa obniżana nawet do 30-40% kwoty pierwotnie żądanej.

Choć każda sprawa oceniana jest indywidualnie i nie sposób przyjąć opisanej tendencji jako zasady orzecznictwo potwierdza, że sądy korzystają z możliwości miarkowania kary, gdy jej wysokość pozostaje rażąco nieproporcjonalna.

Warto także pamiętać, że zarzut miarkowania kary umownej, jako zarzut prawa materialnego, może zostać rozpoznany również przez sąd II instancji, nawet gdy sąd I instancji go nie uwzględnił, a strona nie podniosła tego wprost w apelacji. To ważna wskazówka dla wykonawców, która może mieć istotne znaczenie w praktyce. 

Limit naliczania kar umownych

Wprowadzenie limitu kar umownych jest jednym z najczęstszych sposobów ograniczenia ryzyka kontraktowego w branży budowlanej. Nie jest obowiązkowy, co zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy i stanowi zasadę prawną, ale w praktyce:

• wyznacza przewidywalną górną granicę odpowiedzialności, co stabilizuje relację między stronami,
• zmniejsza ryzyko sporów o rażące wygórowanie kary,
• ułatwia sądowi ocenę proporcjonalności,
• eliminuje ryzyko narastania kar do poziomu oderwanego od wynagrodzenia, czyli w sytuacji, w której suma kar przekracza realny ekonomiczny sens kontraktu i staje się dla wykonawcy znacznym obciążeniem finansowym.

Warto rozważyć wprowadzenie limitu kar umownych, zwłaszcza w kontraktach o dużej wartości, gdy harmonogram przewiduje wiele etapów lub istnieje ryzyko kumulacji kar.

Miarkowanie kary umownej pozostaje jednym z instrumentów przywracających równowagę między stronami w kontraktach budowlanych, jeśli doszło do naruszenia obowiązków i naliczenie kary umownej było skuteczne. Stanowi element obrony dłużnika przed rażącą szkodą w jego majątku. Należy jednak pamiętać, że sąd nie dokonuje miarkowania z urzędu i ma możliwość zastosowania tego mechanizmu wyłącznie na żądanie. Najnowsze orzecznictwo potwierdza, że sądy coraz bardziej szczegółowo analizują proporcjonalność kar i ich wpływ na tzw. równowagę kontraktową.

Jeżeli przygotowujesz umowę lub chcesz przeanalizować ryzyka związane z karami umownymi, możemy Ci w tym pomóc. Dobrze zredagowane postanowienia dotyczące kar umownych, a także wprowadzenie limitu ich wysokości, realnie ograniczają ryzyko biznesowe i finansowe związane z realizacją inwestycji.