Kary umowne w umowach deweloperskich za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu – jak deweloper może uniknąć zapłaty? 

Jednym z kluczowych, a jednocześnie ustawowo wymaganych, elementów umowy deweloperskiej jest określenie terminu przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywców. W praktyce precyzyjne ustalenie takiego terminu bywa dla deweloperów szczególnie wymagające. Proces inwestycyjny trwa co najmniej kilka lat i jest uzależniony od wielu czynników, na które deweloperzy często nie mają realnego wpływu (procedury administracyjne, opóźnienia w wydawaniu warunków przyłączenia, niekorzystne warunki atmosferyczne).

Z tego też względu, w umowach deweloperskich powszechnie stosuje się mechanizmy zabezpieczające interesy stron, w szczególności w postaci zastrzeżenia kar umownych. Najczęściej są one zastrzegane na wypadek naruszenia kluczowych obowiązków dewelopera, takich jak:

• przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywców w uzgodnionym terminie,
• wywiązywanie się z obowiązków informacyjnych,
• usunięcie stwierdzonych wad nieruchomości w terminach określonych w umowie.

W praktyce to właśnie kara umowna za nieterminowe przeniesienie własności przez deweloperów stanowi jedno z najczęściej stosowanych zabezpieczeń interesów nabywców.  Jednak, czy kara umowna należna jest zawsze, gdy przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło po terminie? I co w sytuacji, gdy za przekroczenie tego terminu odpowiadają czynniki zewnętrzne, a nie sam deweloper?

Termin przeniesienia własności. Obowiązek ustawowy, ale obarczony ryzykiem

Ustawa deweloperska wymaga, aby w każdej umowie deweloperskiej wskazać termin przeniesienia na nabywców praw wynikających z tej umowy, czyli prawa własności nieruchomości. Biznesowo decyzja ta ma istotne znaczenie, zbyt odległy termin nie jest atrakcyjny dla nabywców, natomiast zbyt krótki może stwarzać realne ryzyko po stronie dewelopera.

Odpowiednie wyważenie tego terminu staje się istotnym elementem zarządzania ryzykiem inwestycyjnym: z jednej strony zwiększa przewidywalność po stronie nabywców, a z drugiej strony chroni dewelopera przez odpowiedzialnością za powstałe przekroczenia terminów. W praktyce rynkowej rozsądny bufor wynosi zwykle około 6 miesięcy od planowanej daty zakończenia inwestycji.

Z doświadczenia naszej kancelarii wynika jednak, że w przypadku dużych projektów inwestycyjnych przekroczenia terminów w przeniesieniu własności nieruchomości na nabywców zdarzają się stosunkowo często. Wynika to z wielu czynników, pozostających poza bezpośrednią kontrolą deweloperów, np. wydłużających się odbiorów, opóźnień w przyłączeniach mediów, konieczności wynikania dodatkowych prac czy niekorzystnych warunków atmosferycznych.

Odpowiedzialność dewelopera za nieterminowe przeniesienie własności

Jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia własności nieruchomości określonego w umowie deweloperskiej, a na poczet niewykonania tego zobowiązania została skutecznie zastrzeżona kara umowna – nabywca może dochodzić jej zapłaty kary. Nie zawsze jednak deweloper będzie zobowiązany do jej zapłaty. 

Po pierwsze, o ile nic innego nie wynika z umowy deweloperskiej (tj. strony w umowie skutecznie nie rozszerzyły odpowiedzialności dewelopera za okoliczności od niego niezależne), odpowiedzialność dewelopera za zapłatę kar umownych oparta jest na zasadzie winy. O ile zatem doszło do przekroczenia terminu zawarcia umowy przenoszącej własność, kara umowna należy się nabywcy jedynie wówczas, gdy można deweloperowi przypisać winę za niewykonanie tego zobowiązania w przewidzianym terminie. Innymi słowy, deweloper odpowiadać będzie tylko za te okoliczności skutkujące wydłużeniem czasu realizacji inwestycji, które były wynikiem niedołożenia należytej staranności, czyli jego winy w postaci (co najmniej), niedbalstwa.

Po drugie, kara umowna za przekroczenie terminu należy się wówczas, gdy została w umowie skutecznie zastrzeżona. W orzecznictwie ugruntowały się poglądy co do ustalenia zasad (algorytmów) zastrzegania kar umownych w ramach postanowień umownych. Jeśli zatem nie jesteś pewny, czy postanowienie umowne dotyczące kar umownych zostało prawidłowo zastrzeżone, warto w tym zakresie skonsultować się z prawnikiem, który zapobiegnie sytuacji podważenia jego skuteczności.

Podsumowując, żeby deweloper mógł uchylić się od obowiązku zapłaty kary umownej, musi wykazać, że przekroczenie terminu wynikało z okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, czyli z okoliczności przez niego niezawinionych. Istotnym przy tym pozostaje, że deweloper jako profesjonalny uczestnik rynku nieruchomości zobowiązany jest do zachowania podwyższonej staranności zawodowej (art. 355 §2 kodeksu cywilnego). Dlatego też wyłączenie jego odpowiedzialności możliwe jest co do zasady w sytuacji, gdy przekroczenie terminu wynikało z okoliczności od dewelopera niezależnych, których nie mógł przewidzieć ani im zapobiec pomimo dołożenia należytej staranności.

Nie jest jednak wystarczające samo powoływanie się przez dewelopera na wystąpienie takich okoliczności. Konieczne jest aktywne wykazanie braku zawinienia i dochowaniu należytej staranności zawodowej w organizacji procesu inwestycyjnego, w szczególności poprzez odpowiednie zaplanowanie poszczególnych etapów, zabezpieczenie poszczególnych procesów, czy podejmowanie działań minimalizujących skutki czasowych przeszkód.

W praktyce oznacza to konieczność udokumentowania konkretnych okoliczności, które uniemożliwiły dotrzymanie terminu, takich jak siła wyższa, działania lub zaniechania organów administracyjnych (np. ponadprzeciętnie wydłużony czas oczekiwania na wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu), nadzwyczajne warunki pogodowe. W określonych przypadkach za usprawiedliwione okoliczności mogą zostać uznane również działania lub zaniechania dostawców mediów albo innych podmiotów, których udział jest niezbędny dla zakończenia inwestycji.

Nie jest to łatwe, ale również – nie jest niemożliwe.

Przykład z orzecznictwa

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na te sytuacje, w których przekroczenie terminów zakładanych w ramach harmonogramu realizacji inwestycji wynikają z działań lub zaniechań podmiotów trzecich, bez których ukończenie inwestycji i jej oddanie do użytkowania nie jest możliwe. Chodzi tu głównie o przedsiębiorstwa wodociągowe, gazowe czy zakłady energetyczne. W praktyce deweloperzy często działają w warunkach przymusowej współpracy z jedynym dostawcą mediów, posiadającym monopol na wykonanie określonych prac na danym obszarze. Tym samym, mimo dochowania należytej staranności w przygotowaniu procesu inwestycyjnego, terminowego podjęcia wszelkich niezbędnych formalności, deweloperzy nie mają realnego wpływu na tempo realizacji przyłączeń czy innych czynności koniecznych do ukończenia inwestycji. Za takie okoliczności nie sposób przypisać im winy, a tym samym odpowiedzialności.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Sądy przyjmują, że jeżeli przekroczenie terminu po stronie dewelopera wynika wyłącznie z braku terminowego wykonania prac przez taki podmiot trzeci, a deweloper należycie zaplanował proces inwestycyjny i reagował na pojawiające się przeszkody, nie można mu przypisać winy za wystąpienie takich okoliczności. O ile deweloper jako profesjonalny uczestnik obrotu, zobowiązany jest do uwzględnienia ryzyka standardowych opóźnień, o tyle skala zdarzeń nadzwyczajnych i zewnętrznych może uzasadniać brak zawinienia po jego stronie.

Miarkowanie kary umownej

Nawet jeżeli kara umowna została skutecznie zastrzeżona, a deweloper nie wykaże braku odpowiedzialności za opóźnienie, nie oznacza to jeszcze obowiązku jej zapłaty w pełnej wysokości. Deweloper może bowiem domagać się sądowego miarkowania kary umownej tj. zmniejszenia jej wysokości.

O tym jednak napiszemy w kolejnym artykule.

Podsumowanie

Termin przeniesienia własności nieruchomości w umowie deweloperskiej ma kluczowe znaczenie zarówno dla interesów nabywców, jak i dla ograniczenia ryzyka inwestycyjnego po stronie dewelopera. Naruszenie tego terminu skutkuje powstaniem po stronie nabywcy uprawnienia do dochodzenia kary umownej, która może zaboleć dewelopera. 

Nie oznacza to jednak, że deweloper w każdym przypadku ponosi odpowiedzialność absolutną za przekroczony termin. Może on – przy odpowiednich okolicznościach oraz argumentacji prawnej – próbować zwolnić się od obowiązku zapłaty lub ograniczyć jego zakres, jeżeli wykaże, że nieterminowe wykonanie zobowiązania było spowodowane okolicznościami całkowicie niezależnymi od niego, za które nie można przypisać mu winy. Co więcej, nawet gdy brak jest podstaw do całkowitego wyłączenia odpowiedzialności dewelopera, sąd może dokonać miarkowania zastrzeżonej kary umownej, jeżeli jej wartość pozostaje rażąco niewspółmierna do skali naruszenia, a zobowiązanie zostało wykonane.

Z punktu widzenia dewelopera zasadnicze znaczenie ma więc prowadzenie rzetelnej dokumentacji przebiegu inwestycji oraz wszelkich zdarzeń mogących wpływać na terminowość realizacji. Równocześnie konieczne jest uwzględnienie w umowie precyzyjnych i dostosowanych do specyfiki konkretnego procesu inwestycyjnego postanowień, w szczególności tych dotyczących kar umownych. Dzięki temu możliwe jest skuteczne ograniczanie ryzyk kontraktowych oraz adekwatna obrona w przypadku sporu sądowego dotyczącego naliczonej kary umownej.

Jeśli jako deweloper mierzysz się z podobnymi sprawami wytaczanymi przez nabywców lub widzisz takie potencjalne ryzyko i chcesz temu zapobiec – skontaktuj się z nami. Sprawdź, jak możemy Ci pomóc.